Je v ceně domu základová deska?

Základová deska je u nás při stavbě na klíč vždy v ceně domu. Nemáme zapotřebí opticky snižovat ceny našich domů tím, že  rozdělíme dům a jeho cenu marketingově na „vrchní“ a „spodní“ stavbu. U nás je dům na klíč domem kompletním a cenu si klient nemusí dopočítávat. Již v základním standardu je klientovi předáván ve stavu k řádnému užívání. Takže je dokončený, včetně hotových povrchů podlah, obkladů, sanity, vymalování – prostě je k nastěhování. Ne vždy však můžeme stavět na desce – ta je určena jen pro rovinaté parcely a pro původní, rostlý terén. Proto si v rámci přípravných předprojektových prací jedeme sklon parcely změřit a zhodnotit, jaké základy můžeme zhotovit.

Prý se u většiny stavebních firem cena v průběhu stavby klientovi navýší pomocí skrytých příplatků či tzv. víceprací, jak je to u vás?

Takové postupy si nemůžeme dovolit. Vše děláme průhledně a se snahou říkat i nepříjemné věci předem. Klienta pozveme na úvodní schůzku. První naši kalkulaci, říkáme jí hrubá kalkulace, vytvoříme na konci tzv. přípravných předprojektových prací, které začínají návštěvou klientovy parcely. Tam už se projeví na ceně vliv všeho, co souvisí s parcelou, inženýrskými sítěmi, úpravami domu, výběrem nadstandardů. Často se náklady zvýší zásahem podmínek stavebního úřadu či Územního plánu pro danou lokalitu. Finální kalkulaci spočteme z hotové projektové dokumentace a  z podmínek úřadů z dokončené ohlášky/stavebního povolení. Ta je už ve Smlouvě o dílo. Změny ceny v průběhu stavby  jsou možné – například, když se klient rozhodne pro další změny už když se rozběhla  stavba – vícenáklady tedy vychází z jeho přání. Také se projeví klientův výběr zařizovacích předmětů z kategorie nadstandard. Příklad – stačí, když v rozpočtu původně máme laminátové plovoucí podlahy, ale ve vzorkovně dodavatele si klienti vyberou komplet vinylové podlahy. Takže nejen rozdíl v ceně materiálu a práce, ale navíc i samonivelační stěrka – to pak desetitisíce přímo naskakují. Krásná dlažba ze Španělska, té se nedalo odolat…
Chápeme to, klient to prostě chce mít pěkné a jinak to prožívá, když už mu dům roste před očima, než když se rozpočet plánoval jen nad výkresy domu a byla snaha hlídat peněženku.
Z dlouhodobé praxe proto klientům vždy doporučujeme, aby měli připravenou rezervu nad rozpočet. Resp. rezervy dvě – jednu na ty příklady popsané výše, druhou na nárůsty cen – v  době stálých nárůstů cen stavebních materiálů, dopravy i řemeslné práce doporučujeme tu rezervu víc, než v předchozích letech. Pokud klient nemá možnost rezervy ve financích, důrazně mu doporučujeme zmenšit užitnou plochu domu. Naším společným cílem je předat klientům hotový dům.

Proč v ceníku uvádíte i cenu za metr čtvereční  užitné plochy?

To je na delší vysvětlení. Sledujeme postupy některých stavebních firem, posloucháme názory klientů a došli jsme k závěru, že klienti jsou denně pod takovým tlakem reklamy a médií, že jejich rozhodování je velmi složité. Spousta negativních příběhů na internetových diskusích a v televizních pořadech typu Černé ovce, zároveň časopisy a poštovní schránky zasypané reklamou. Podle čeho srovnávat, komu věřit? Samozřejmě, základem jsou reference, nejlépe vidět hotové nebo rozestavěné stavby naživo. Internetové diskuse pomohou jen částečně, jsou zaplavené falešnými pozitivními i negativními příspěvky, to už je dnes součást boje o klienty.

Podle nás na začátku postačí zdravý selský rozum a pak možnost porovnávat podle nějakých jednotných parametrů. Příklad – lze vedle sebe postavit na roveň zděný dům a montovanou stavebnicovou stavbu na bázi desek z dřevní hmoty? Nebo z betonových prefabrikovaných dílců? Každý materiál má své pro a proti, svou hodnotu. Takže když porovnávat, tak začít od velikosti užitné plochy domu (v té bydlíme) a tzv. standardů – tedy porovnávat materiálovou skladbu a vybavení domu ve standardní verzi od základů až po hromosvod.

Když jsou příčky ze sádrokartonu oproti zděným, také je to rozdíl. Zateplení 5 nebo 15 cm nebo 20 cm také není totéž. Z materiálů typu Porfix, Ytong apod. nestavíme, naše heslo je Můj dům, můj hrad – a hrad má být pevný jako skála. Proto, jak si níže přečtete, upřednostňujeme pevné tvárnice z vápenopísku.

Aby klient neporovnával hrušky s jablky, doporučujeme přistoupit k porovnání základní ceny podle nějakého jednoznačného parametru – ne však jen podle toho, zda se jedná o dům přízemní nebo patrový a zda je to třeba 4+1.
Není totiž 4+1 a 4+1 – když si kupujete například byt, také vás zajímá kromě počtu pokojů hlavně jeho velikost. Tedy kupujete hlavně užitnou plochu, že? A to je se stavbou domů stejné. Cena se odvíjí především od plochy, od  prostoru k žití. Proto doporučujeme srovnávat cenu za metr čtvereční užitné plochy. Mezi firmami vám vyjdou zajímavé rozdíly. 

Jak je to s financováním stavby – platí se zálohy předem?

Financování stavby u drtivé většiny klientů probíhá přes hypotéku, málokdo má našetřených několik milionů na pořízení parcely a stavbu domu. Pro  zajištění hypotéky máme svého finančního specialistu, který je v oboru přes 20 let a můžeme jak z firemní, tak i z osobní zkušenosti potvrdit, že své práci rozumí. V dnešní době, kdy banky jednak stále zvyšují úroky, ale hlavně zpřísňují pod tlakem ČNB podmínky pro poskytování hypoték, náš finanční poradce čím dál častěji říká, že přišla doba, kdy nejde ani tak o výši úrokové sazby, ale aby klient hypotéku vůbec získal. A my dodáváme, že je důležité, aby byla dobře nastavená na výstavbu domu. Ne každá banka na to má postupy, které si sednou s těmi našimi.
U nás máme systém postupných splátek postavený pro klienta výhodně –  neplatí zálohy předem, ale každou splátku zaplatí až po provedení jednotlivých fází stavby. Peníze složí do advokátní, bankovní nebo notářské úschovy, ze které jsou nám postupně dle smlouvy o úschově vypláceny. V případě hypotéky je to stejný princip – čerpání úvěru probíhá postupně až po dokončení každé fáze stavby. Do úschovy je však potřeba na začátek složit finance pokrývající alespoň první dvě úvodní fáze stavby. Tím je zajištěno bezpečné financování pro obě strany.

 

Vaše domy jsou zděné z vápenopískové tvárnice  tloušťky 175 mm. Jiné konstrukční systémy  ale mají podstatně silnější stěny.

To je velká výhoda vápenopískové tvárnice  – má oproti jiným materiálům velmi vysokou pevnost v tlaku. Proto díky její menší tloušťce při stejném vnějším rozměru domu  docílíme větší  vnitřní  užitnou plochu domu – získáte u patrového domu až o 10% více metrů čtverečních uvnitř. To není málo, že? Dále oceníte, že  dům je pevný, skutečně se hodí slovo bytelný. Však také ne každá stavební firma s tímto skvělým, ale těžkým, tvrdým a na manipulaci náročným materiálem umí pracovat. Vápenopískové tvárnice šetří klientům peněženku – díky vysoké tepelné akumulaci, kdy spolu se zateplením dům zvenčí neprochladne a jakmile doma zatopíte, do vápenopískových stěn se naakumuluje teplo a topný systém se nespouští tak často. Poznáte už jen položením ruky na stěnu, že dům dlouho drží teplo – na rozdíl od jiných systémů, například dřevostaveb. Znáte to, když v noci vypadne proud, nespustí se kotel a ráno se probudíte do studeného domu? To se v našich domech skutečně nestane. K tomu přidejte výbornou zvukovou izolaci ( z vápenopísku už ve standardu zdíme příčky) a to, že vápenopísek je ekologický materiál tvořící příznivé mikroklima v místnostech, který má navíc minimální nasákavost a nedrží se v něm vlhko. Dům je pak nejen ekonomický, ekologický, pevný jako hrad, ale hlavně – dobře se v něm žije. Ideální materiál pro nízkoenergetické a pasivní stavby. V Německu, kde se z něj nejvíce staví, o jeho výhodách dobře vědí. Už  120 let…

Je v ceně domu projektová dokumentace?

Projektová dokumentace a její součásti potřebné pro ohlášení stavby nejsou součástí ceny stavby. Individuální projekty naceníme předem. Kompletní projektová dokumentace k provedení stavebního ohlášení, která kromě projektu typového domu obsahuje mnoho dalších povinných součástí ( koordinační situační plán a výkresovou část, průvodní technickou zprávu, projekty připojení IS, statickou zprávu,  požárně bezpečnostní zprávu, průkaz energetické náročnosti budovy, radonový průzkum  atd.) stojí kolem 160.000 Kč +DPH pro typový dům a kolem 180.000 Kč + DPH v případech, kdy klientům navrhujeme a projektujeme individuální dům. Po podpisu   smlouvy o dílo ji klient získá s 50% slevou.

Můžete k nám přijít i s již zhotoveným projektem domu z jiného konstrukčního systému. Pokud to bude zděný dům (dřevostavbám, respektive stavebnicovým systémům na bázi dřevotřískových nebo dřevocementových desek se nevěnujeme), postavíme dům na klíč i podle něj. Z našich zkušeností je tento postup nejméně vhodný pro to, aby se sešla klientova představa o ceně stavby s naší kalkulací. Projektant poslouchá především přání klienta, zatímco my korigujeme klientovy požadavky ta, aby vyšla jak cena, tak ještě bylo na tu výše zmiňovanou rezervu. Tam je často zakopaný pes…

Jaké podklady jsou potřeba pro započetí prací na projektové dokumentaci?

Základem je vlastnictví parcely. Případně stav, kdy si parcelu klient kupuje a již probíhá kupní proces. Potřebujeme výpisy z katastru – mapu a List vlastnictví. Důležitá povinnost majitele parcely, vyžadovaná stavebním úřadem, je provedení radonového průzkumu (spolu s PENB je to součást ceny naší projektové dokumentace). Rádi bychom od Vás už při prvním setkání obdrželi z územního plánu místní regulativa obce. Rozsah těchto pravidel výstavby je někdy velmi odlišný, obec od obce, a může ovlivnit vzhled a cenu domu. Potřebujeme další informace, především podklady k sítím, přístupové cestě atd. Vše domlouváme v době již zmíněných přípravných pracích.

Pokud se chystáte parcelu teprve kupovat, poradíme na co si dát při jejím výběru pozor, můžeme Vám v průběhu přípravných prací zdarma provést poradenskou kontrolu rezervační, případně kupní smlouvy.

Jak postupujete, když chci individuální dům ?

      Záleží na tom, jestli už máte nebo nemáte vlastní projektovou dokumentaci. Pokud ji máte, pak s Vámi započneme podobné přípravné práce, ale místo abychom je směrovali ke zhotovení projektové dokumentace, tak je směrujeme k posouzení toho, jak je projektová dokumentace zhotovena z pohledu realizační firmy, tedy začneme návštěvou Vaší parcely, pak se věnujeme Vaší projektové dokumentaci a celé to zakončíme kalkulací. Pokud vlastní projektovou dokumentaci nemáte, ale máte  jasnou představu o budoucím domě, tak po úvodní seznamovací   schůzce v naší kanceláři rozběhneme přípravné předprojektové práce, které stejně jako u našich typových domů začnou návštěvou Vaší parcely, ale pak již začneme připravovat výkresové studie jako podklady pro projektanty, aby měli z čeho zhotovit Vaši individuální dokumentaci ke stavebnímu povolení/ohlášení. A zase to celé zakončíme kalkulací a pokračujeme směrem k zadání práce projektantům.        

 

Jak řešíte vytápění ? 

Od roku 2022 už to stojí a padá  s tepelným čerpadlem a nějakou kombinací s další technologií. Klient pro stavbu potřebuje Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), takže mu náš energetik navrhne vhodnou kombinaci (rekuperační jednotka, fotovoltaika atd.). Byly doby, kdy jsme doporučovali plynový kondenzační kotel, ty už jsou však dávno pryč  – nejen kvůli novým pravidlům pro energetický štítek…Proto je tepelné čerpadlo vzduch-voda již v základní ceně domu v Ceníku.

Je možné dům více zateplit ?

Fasáda je zateplena již ve standardu 20cm fasádním polystyrenem. A jsou možné další úpravy, vedoucí k šetření nákladů na vytápění – v oknech jsou ve standardu  trojskla, takže když je potřeba, více zateplíme  celou obálku domu.

V posledních letech se věnujeme nejen potřebě dům zateplit, ale chránit ho i před přehříváním. Tropické dny přibývají a s nimi i tropické noci. Proto víc než silně doporučujeme montáž předokenních venkovních hliníkových žaluzií. Ideálně – pro pěkný vzhled domu – zabudovaných do fasády už během stavby.

Dá se dům zvětšit na délku nebo šířku? Kolik to stojí?

Ano, v rámci klientských změn je možné zvětšit šířku nebo délku domu, např. u přízemních domů každý metr čtvereční zastavěné plochy navíc stojí cca 50.000 Kč včetně DPH.

Je vaše stavební společnost schopná zajistit napojení na inženýrské sítě?

V ceně domu je vyvedení sítí metr od paty domu, v případě zájmu provedeme veškeré potřebné práce a sítě připojíme. To platí i v případě potřeby zbudování  čističky  nebo jímky.

Můžeme si něco na domě udělat  svépomocí  nebo si zajistit vlastní materiál?

Kromě drobných dokončovacích prací, jako je vymalování,  to možné není. Stavíme dům na klíč, proto na dům a vybavení poskytujeme smluvní záruky. Když by si chtěl klient udělat třeba základovou desku nebo jen částečně nějaké odborné práce, tak riskujeme následné vady nebo narušení smluvního harmonogramu stavby. Vlastní materiál klienta také není možný. V historii firmy jsme na toto přistupovali, ale když se začaly množit případy, kdy klient např. koupil materiál ve výprodejích hobbymarketů a ukázalo se, že je nekvalitní a byly problémy s reklamacemi, komplikoval se nám harmonogram návaznosti prací, ustoupili jsme od toho. Není naším cílem zjišťovat, kdo za co může nebo řešit za klienta nedodržené termíny dodání nebo reklamace s jeho, pro nás neprověřenými dodavateli. Pracujeme s našimi dlouhodobě prověřenými smluvními dodavateli, známe jejich sortiment a víme, jaké mají termíny, záruky, reklamační servis. Ten postup je logický, protože při stavbě na klíč na sebe bereme kompletní zodpovědnost. 
Je možná i varianta na dokončení –  „hrubá uzavřená stavba“. Ta je včetně oken a vchodových dveří, případně se dá dohodnout i provedení zateplení a finální fasády.

Jak si vybírám vnitřní vybavení – podlahy, dlažbu, obklady, sanitu, dveře, zásuvky atd.?

Zařizovací předměty si vybíráte podle sebe návštěvou vzorkoven našich smluvních dodavatelů. S celým dokončovacím a vybavovacím procesem vám u nás pomohou naše kolegyně, ktreré to ve spolupráci s klienty a stavbyvedoucími mají na starost. Funguje to velmi dobře – naši stavbyvedoucí se starají o technickou část a především správnou instalaci, ale zkuste za nimi přijít, ať vám doporučí ten správný druh obkladaček… Například náš hlavní dodavatel sanity Vám první vizualizaci poskytne zdarma. Pokud si vyberete dražší materiály, než jsou ve standardu,  ve Vyúčtování stavby budou dopočteny. Pro výběr té správné barvy  fasády nabízíme  svým klientům provedení tří barevných vzorků finální probarvené omítky fasády zdarma (na malém vzorníku barev vypadá barva jinak než na větší ploše). Na kompletní výběr vybavení má klient dostatek času, většinou i déle než 30 dní, protože některé volitelné prvky (vypínače, zásuvky, umístění osvětlení, vývody vody a odpadů ) si klient individuálně navolí v určité fázi hrubé stavby. Vyzveme jej, aby si promyslel, kde bude chtít mít nábytek a další vybavení domu, a pak společně procházíme dům a klientovi zakreslujeme, kde a kolik chce mít vypínačů, zásuvek, umyvadel atd. Protože v době, kdy počítáme kalkulaci pro smlouvu o dílo, neznáme plány klientů, jak přesně chtějí řešit vnitřní vybavení, máme pro každé vybavení nějakou cenovou hladinu a počet kusů ve standardu, a pak to ve Vyúčtování dopočítáme podle toho, jak si to klient navolil.

Musíme si najít na stavbu plotu jinou firmu?

I plot, brána a branka jsou součástí našich služeb. Pokud budete chtít, postavíme Vám podle přání i plot, bránu a branku. A nejen to, umíme vybudovat pěknou zahradu se specialisty na projektování a realizaci zahrad, jezírek, bazénů. Přejete si třeba k bazénu i saunu? Máte ji mít.

Jak řešíte kuchyňskou linku?

Klient si může kdekoliv pořídit kuchyňskou linku a dát nám podklady, kde potřebuje odpady, vývody vody, el.  Doporučujeme však využít naší nabídky zakázkové linky na míru, včetně spotřebičů – máme vlastní truhlářskou výrobnu. Kuchyňská linka je pro fungování kuchyně a spokojenost majitelů domu naprosto zásadním prvkem. Nabízíme i nábytek na zakázku a nyní vyrábíme i certifikovaná dřevěná eurookna.

Máte vzorový dům?

Vzorové domy většinou používají klasičtí developeři, kteří rozparcelují lán pole na desítky parcel, zasíťují je a postaví tam vzorový dům. Vzorové domy jsou v drtivé většině provedeny čistě z reklamních důvodů, v maximální nadstandardní výbavě, která je hodně vzdálena inzerovaným nižším cenám ve standardu a už vůbec zájemce nemá jistotu, že tak, jak je postaven reklamní dům, bude vypadat i reálná práce… My stavíme domy klientům na jejich parcelách a můžeme Vám během probíhající výstavby  ukázat rozestavěné domy i zevnitř, než je klientům předáme k užívání.  Namísto reklamních domů tak uvidíte reálné stavby a konkrétní výsledky naší práce.

Jaký je postup při přípravě domu a stavby ?

Nic složitého, krok za krokem, a především bez nutnosti  podepisovat závazné smlouvy dříve, než od nás dostanete hrubou kalkulaci domu. Ideální průběh je ten, kdy si nejdříve prostudujete náš web a kontaktujete nás. Pošleme Vám podrobný popis, krok za krokem, jak stavbu připravujeme, včetně návrhu termínů pro úvodní schůzku. Pak Vás pozveme na osobní jednání, kde probereme Vaše dotazy. Další fáze jsou přípravné předprojektové práce, které začínají návštěvou parcely klienta, změříme si její sklon a další vlastnosti, abychom se rozhodli pro správný typ základů a společně s klientem vymyslíme natočení a osazení domu.  Budeme od Vás potřebovat podklady k parcele, přístupové komunikaci a k sítím – informace z Územního plánu (místní regulativy), katastrální mapu a List. vlastnictví. Pak podklady zpracuje projektant, vzájemně si odsouhlasíme úpravy domu a  vytvoříme tzv. hrubou kalkulaci. Po jejím odsouhlasení začnou práce na kompletní projektové dokumentaci ke stavebnímu ohlášení. Pokud se dohodneme, že pro Vás budeme dům připojovat na sítě, stavět plot, případně studnu, jímku nebo čističku atd., doplníme kalkulaci samozřejmě i o tyto práce.  Tato cena bude součástí Smlouvy o dílo, kterou mezitím podepíšeme. Jakmile bude projektová dokumentace hotová (cca 4-5 měsíců), rozběhne se proces stavebního povolení/ohlášení. Už jsme ve fázi jeho digitalizované formy, tak uvidíme, kdy nastane od politiků tolik slibované zrychlení a zjednodušení schvalovacího procesu. Donedávna to bylo průměrně 10 měsíců a často se to protáhlo i na jeden rok…Jakmile má klient ohlášku hotovou, spočítáme cenu stavby  z aktuálních cen  a podepíšeme cenový dodatek smlouvy o dílo – a pak už si od Vás převezmeme budoucí staveniště spolu s cedulkou Stavba povolena a prvním výkopem nám začne běžet smluvní termín pro výstavbu.

 

Jak dlouho to vše potrvá, než se budeme moci nastěhovat ?

Těšíme se na to, až se zkrátí doba stavebního povolení/ohlášení. Do té doby si musíme počkat, až se digitalizace rozběhne naplno a hlavně bez chyb.
Zhruba 4 měsíce zabere tvorba projektové dokumentace, 2 měsíce úpravy a kalkulace domu na začátku celé přípravy. Je potřeba počítat s touto přípravnou fází při úvahách, kdy chce klient stavět, jak do tohoto období zasáhne zima, která jej samozřejmě prodlouží, apod. Od počátku naší komunikace všechna tato důležitá témata s klienty projednáváme, protože i když stavět umíme celkem rychle, přípravná fáze má své nároky na čas.

 A vlastní stavba, pokud nám počasí přeje a dodavatelé nám včas vozí materiál, nám trvá u přízemního domu 3+1  průměrně 12 měsíců, dům 4+1 průměrně 14 měsíců a domy patrové  průměrně 16 měsíců.  Pokud si klient přeje garáž, plot, přípojky sítí, úpravu zahrady nebo širší škálu zpevněných ploch, pak se jen o několik týdnů termíny posunou. Tyto termíny platí pro oblast Prahy a Středních Čech, kde především působíme. Pokud se dohodneme na stavbě RD ve  vzdálenějších regionech, budou smluvní termíny stanoveny dle individuální dohody.